Wyobraź sobie taką sytuację. Zmęczona po długich i bezproduktywnych poszukiwaniach wymarzonej działki, w pewne piękne wiosenne popołudnie jedziesz oglądać kolejną potencjalną kandydatkę. Przyjeżdżasz na miejsce i olśnienie: tak, to jest to, czego tak długo szukałem! Pośrednik nie szczędzi słów zachwytu, namawia, a jeszcze rabat dostaniesz! Myślisz sobie: ale super! Głośno mówisz: podoba mi się, mogę kupić choćby jutro. I już umawiasz się na zakup.
Stop! Nie tak szybko
Halo halo! Nie tak szybko ;) Czy sprawdziłeś piękną potencjalną kandydatkę na twoją wymarzoną działkę? Czy wiesz, jakie błędy możesz popełnić przy jej zakupie? Czy wiesz, że jeśli nie sprawdzisz swojej wymarzonej działki dokładnie, możesz popełnić błąd, który sprawi, że stracisz czas, nerwy i pieniądze – czasem oszczędności całego życia? Często na długie lata, a w niektórych przypadkach bezpowrotnie?
Dziś chcę ci opowiedzieć o trzech najczęściej popełnianych błędach przy zakupie wymarzonej działki, które mogą sprawić, że nie będziesz mógł wybudować na niej wymarzonego domu, ba, nie będziesz mógł sobie nawet altany na niej postawić. Takie błędy niestety się zdarzają i jest o nie całkiem łatwo w euforii i radości, że wreszcie to jest ta twoja piękna działka i to właśnie ją i tylko ją chcesz.
Dostęp do drogi publicznej
Problem z dostępem do drogi publicznej to najczęściej chyba poruszany przez was temat w mailach, na forach i później w sądach.
To fakt: obecnie prawo mówi, że aby mogło dojść do sprzedaży działki, to działka ta musi mieć dostęp do drogi publicznej (art. 99 u.p.z.p). Drugi fakt jest taki, że obowiązkiem notariusza przed podpisaniem aktu notarialnego kupna sprzedaży jest sprawdzić, czy tak faktycznie jest. Tyle teorii.
Niestety w praktyce bywa z tym różnie. I o ile notariusze w większości tych swoich obowiązków pilnują, to zagadnienie dostępu do drogi publicznej jest nieco bardziej skomplikowane.
Bo droga publiczna może być drogą wewnętrzną, której właścicielem wcale nie jest gmina. Gminy obecnie bardzo niechętnie przejmują drogi wewnętrzne powstałe przy podziale działek, bo to koszty wykonania nawierzchni, utrzymywania jej w dobrym stanie, odśnieżania zimą i tak dalej i tak dalej.
Jeśli droga wewnętrzna nie jest własnością gminy to albo może zostać na niej ustanowiona służebność (a to też nie jest najprostsze zagadnienie i pisać bym mogła do wieczora, no ale kto by wtedy to przeczytał?). Albo zostanie ustanowiona współwłasność w równych częściach na rzecz właścicieli działek, którzy z tej drogi korzystają. I jeśli sąsiedzi są w porządku to wszystko idzie jak po maśle, ale jeśli trafimy na choć jednego 'upierdliwca’, to możemy mieć problem. My i ci wszyscy w porządku sąsiedzi.
Bo nawet jeśli nasza działka leży bezpośrednio przy drodze asfaltowej, ale z drugiego boku mamy drogę wewnętrzną, to gmina może nakazać zrobienie zjazdu na naszą działkę z owej drogi wewnętrznej.
Bo droga publiczna może istnieć na mapie, a nie istnieć w terenie.
Bo kawałek drogi dojazdowej zabrał sąsiad i sobie ją ogrodził. Jako część swojej działki.
Bo droga publiczna jest, ale jest zbyt wąska, abyśmy mogli dostać warunki zabudowy lub później pozwolenia na budowę (nawet jeśli mamy w garści WZ). A żeby było zabawniej, zbyt wąska droga w każdej gminie może oznaczać inną szerokość.
Bo droga dojazdowa na mapie jest w innym miejscu, a w praktyce w innym, na przykład przez czyjąś działkę, 'bo tak było zawsze’.
I tak dalej i tak dalej… Życie pisze tu naprawdę czasem zadziwiające scenariusze, dlatego polecam sprawdzać wszystko bardzo dokładnie.
Dostęp do mediów
Gdy przeglądasz ogłoszenia o sprzedaży działek, to obecnie prawie wszystkie działki 'są uzbrojone’. A co najmniej 'mają wszystkie media w drodze’. Według ogłoszeniodawców.
Niestety nie zawsze mili ogłoszeniodawcy napiszą, że:
- działka wcale a wcale uzbrojona nie jest, bo media owszem, są, ale w drodze przy działce, a to różnica zrobienia przyłączy czyli jakiś kilkudziesięciu tysięcy złotych
- media w drodze owszem, są, ale w odległości od działki na przykład 100 metrów i do działki trzeba je dociągnąć, a to kolejne koszty, bo najczęściej musimy ciągnąć na nasz koszt
- najbliższe przyłącze wody jest na działce miłej sąsiadki, która słono nas skasuje za to, że będziemy mogli się do jej wodociągu podłączyć (bo ją samą też kolejny sąsiad za to samo obciążył)
- wszystkie media to wszystkie media oprócz na przykład kanalizacji. Albo gazu.
- media zostaną podłączone, ale nie piszą na czyj koszt.
I tak dalej i tak dalej… Tu też polecam wszystko dokładnie samemu sprawdzić, żeby nie narażać się na niemałe koszty. A jeśli się narażać, to świadomie.
Działka rolna
No więc wysiadasz z auta przy tej pięknej działce w piękny wiosenny dzień, rozglądasz się dookoła i wiesz już że to jest to. Sąsiedzi z jednej strony, a dalej to już tylko widok na łąki i pola. Działka marzenie! A że to działka rolna? Tym lepiej, bo przecież działka często tańsza, a podatek później niższy.
Czy zawsze tak będzie? Nie, nie zawsze. Bo jeśli trafi nam się działka klasy ziemi trzeciej lub niższej (im niższa klasa ziemi tym ziemia lepsza pod uprawy) to możemy mieć problem z uzyskaniem warunków zabudowy. Nie jest to do końca niemożliwe, ale jest szereg warunków, które działka klasy III lub niższej musi spełnić aby można było coś na niej wybudować (nawet altanę). Wyjątkiem są osoby, które mają status rolnika. Można też spróbować pisać do KOWR o wyłączenie, ale radzę to zrobić przed zakupem, a nie po.
No ale to są tematy na dziesięć osobnych artykułów. Albo dwudniowe szkolenie ;)
Decydując się na zakup działki rolnej, nawet tej najpiękniejszej i wymarzonej, polecam wam bardzo mocno sprawdzić wszystko dogłębnie, aby nie zostać z działką, na której przez wiele lat (albo i do końca żywota) będziemy mogli co najwyżej pohodować ślimaki albo krety. Albo poziomki, jeśli nie zjedzą ich ślimaki ;)
Nawet jeśli dla działki jest studium, to ono niewiele znaczy, jak sama miałam okazję się kiedyś przekonać. Dokładnie opowiadam o tym wszystkim w kursie 'Jak bezpiecznie kupić działkę bez stresu, nerwów i straty pieniędzy’, bo jest to naprawdę bardzo ciekawy przypadek – to była niezła przeprawa z urzędami!
A to tylko czubek góry lodowej
Te trzy potencjalne problemy z zakupioną działką to tylko czubek góry lodowej. W jednym artykule nie jestem w stanie napisać o nich wszystkich, bo nawet z tych trzech problemów wyszedł całkiem spory artykuł (gratuluję, jeśli dotrwałaś do tego momentu ;) ). Dlatego stworzyłam dla ciebie specjalną checklistę, dzięki której sprawdzisz po kolei krok po kroku, czy twoja wymarzona działka rzeczywiście nią jest. Czy nie ma na liście punktów, które po zakupie mogą sprawiać problem. Czy zakup jest w miarę bezpieczny, a może lepiej odpuścić?
Dla bardziej dociekliwych stworzyłam kurs 'Jak bezpiecznie kupić działkę bez stresu, nerwów i straty pieniędzy’, w którym pokazuję dokładnie krok po kroku co i jak należy sprawdzić aby nie wpakować na minę. Poczytaj co w nim znajdziesz!
Jeśli natomiast jeszcze bardziej interesuje cię dostęp działki do drogi publicznej, to napisałam o tym mini poradnik 'Jak uniknąć problemów z dostępem do drogi publicznej’.
A na koniec: uśmiechnij się! :)
Alicja z Krainy Działek
