pułapki w planie miejscowym mogą skutkować brakiem możliwości zabudowy działki

5 pułapek, które mogą czyhać w Planie Miejscowym MPZP dla twojej (wymarzonej) działki

Dziś już kolejny artykuł z cyklu ‘Dlaczego warto przeczytać MPZP zanim kupisz działkę’.

I dlaczego warto przeczytać go w całości, a nie tylko mały fragment dotyczący twojej wymarzonej działki.

Bo zdarzają się rzeczy, których nie widać na pierwszy rzut oka w MPZP, a które mogą skutecznie ograniczyć ci nawet prawo do zabudowy działki.

A co to za pułapki w MPZP mogą się czaić?

Okoliczna zabudowa

Zacznijmy od okolicy. Tak, MPZP powie ci, co możesz na swojej działce wybudować, ale też powie ci najczęściej jakie plany ma gmina w związku z najbliższą okolicą.

Dlaczego to takie ważne?

No bo chyba nie chciałbyś, żeby za twoim płotem powstała duża hala przemysłowa z zakładem produkcyjnym? Hałas, czasem nieprzyjemne zapachy, dojazd dla ciężarówek, czy TIRów – to wszystko może być uciążliwe.
Tak samo uciążliwy może być supermarket, wysypisko śmieci, cmentarz, czy planowana w niedalekiej odległości autostrada albo droga szybkiego ruchu.

Jak to sprawdzić?

Przeczytać cały MPZP. Czasem warto zaznajomić się z MPZP dotyczącym nie tylko twojej najbliższej okolicy – jeśli jest on uchwalony tylko dla małego obszaru, albo nawet czasem tylko dla jednej działki w danej miejscowości. Warto poszukać MPZP, które obejmują też nieco dalsze sąsiedztwo, niż tylko to za płotem.

Gdzie szukać MPZP? Dowiesz się tego z artykułu ’Gdzie i jak szukać Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego MPZP’.

Przykład?

Ustala się rezerwę terenu pod lokalizację projektowanych stacji transformatorowych w terenach oznaczonych na rysunku planu: B21 KL; B20 UCH; A30 KL.
I nawet jeśli twoja (przyszła) działka nie leży na terenie tak oznaczonym, to sprawdź, czy nie ma tego terenu w bliskim sąsiedztwie.

Najważniejsze media – prąd i woda

Masz wszystkie media tuż za płotem lub na działce? Świetnie. Jednak jeśli tak nie jest, to zwróć uwagę na zapisy MPZP dotyczące w szczególności odprowadzania ścieków.

Bo MPZP może określać konieczność odprowadzania ścieków tylko do sieci gminnej. Tym samym taki zapis skutkuje brakiem możliwości wybudowania oczyszczalni biologicznej lub po prostu szamba.

A jeśli nie masz kanalizy pod płotem i gmina nie planuje jej tam doprowadzić, to albo ją sobie sam doprowadź albo z budowy nici. Bo w takim przypadku Pozwolenia na budowę nie dostaniesz.

Przykład? Proszę:

3) Ustalenia dla systemu kanalizacji i oczyszczania ścieków:
d) zakaz odprowadzania ścieków bytowych do przydomowych oczyszczalni ścieków

Ten zapis natomiast nie powoduje ograniczeń:

‘Dopuszcza się szczelne zbiorniki bezodpływowe, przydomowe oczyszczalnie ścieków oraz inne rozwiązania zgodne z aktualnymi przepisami prawa’.

Ale zobacz taki zapis:

‘Ustala się pełną obsługę istniejącego i nowego zainwestowania w oparciu o miejskie systemy infrastruktury technicznej’.

Zobacz też, co inna gmina napisała jeśli chodzi o wodę:

‘Zaopatrzenie w wodę należy realizować z sieci wodociągowej przy uwzględnieniu przepisów dotyczących zaopatrzenia w wodę do celów przeciwpożarowych oraz zgodnie z przepisami odrębnymi.’

Czyli o studni w tym przypadku możemy zapomnieć. Jeśli nie będzie możliwości podłączenia projektowanego budynku do wodociągu, to nie dostaniesz Pozwolenia na budowę.

pułapki w planie miejscowym mogą skutkować brakiem możliwości zabudowy działki

Wielkość działki

W starszych MPZP zdarzają się czasem zapisy o minimalnej wielkości działki, na której może powstać nowa zabudowa na danym obszarze. Będzie to na przykład 1 500 m2.

Więc jeśli kupisz działkę o powierzchni np. 1 100 m2, to nic na niej w takim przypadku nie wybudujesz. Po prostu nie dostaniesz Pozwolenia na budowę.

Serio serio. Dlatego właśnie warto zapoznać się z całym MPZP. Tak, przeczytaj go od początku do końca!

Przykład? Proszę:

‘Minimalna powierzchnia działki budowlanej – 1200 m2’

A jakim zapisem w MPZP nie trzeba się przejmować?
Zazwyczaj jednak wielkość działek dotyczy tylko nowo powstających działek. Więc jeśli zobaczysz na przykład taki zapis:

4) zasady i warunki scalania i podziału nieruchomości:
a) minimalna powierzchnia działki – 1 500 m2

i nie ma w innym miejscu mowy o minimalnej wielkości działki pod nowopowstającą zabudowę, to nie powinno być problemu z wybudowaniem na niej tego, co dopuszcza MPZP.

Odsunięcie się z zabudową od…

Od… wstaw cokolwiek. To może być las, droga, linia energetyczna czy gazociąg (również taki, którego na pierwszy rzut oka nie widać, bo jest ‘schowany’ pod powierzchnią działki), drzewo, które jest pomnikiem przyrody, rzeczka, jezioro, rów melioracyjny, czy cokolwiek innego.

Masz więc kolejny powód, aby przeczytać MPZP w całości.

Zwróć uwagę, czy nie ma jakiś zapisów, które mogłyby wskazywać na tego typu ograniczenia. Nie muszą być one wcale wpisane w akapit, który mówi o zabudowie działek, które mają konkretne oznaczenie. Takie zapisy mogą (ale nie muszą) się znaleźć w zupełnie innym punkcie.

Przykład?

‘W bezpośrednim sąsiedztwie Gniłego Potoku i Włóczki należy pozostawiać pas wolny od zabudowy o szerokości 10 m od granicy cieku – zgodnie z rysunkiem planu miejscowego’.

Albo:

‘Dla istniejących napowietrznych linii elektroenergetycznych o napięciu znamionowym 20 kV ustala się pasy technologiczne o szerokości – 22 m (po 11 m z obu stron liczone od osi linii).
W granicach ww. pasów technologicznych należy ograniczyć działania mogące utrudnić prawidłową eksploatację sieci tj. wyklucza się lokalizację nowych obiektów kubaturowych oraz nasadzenia zieleni wysokiej.’

Droga dojazdowa.

A konkretnie jej szerokość.

W MPZP zwykle są określone oznaczenia nie tylko działek, ale również dróg dojazdowych do tych działek. Można znów zerknąć na mapę, która stanowi załącznik do MPZP. I przyjrzeć się tym razem właśnie drogom dojazdowym, które do twojej wymarzonej działki prowadzą. Będą one oznaczone konkretnymi symbolami, najczęściej zawierającymi literę D (D jak droga).

Zwróć uwagę nie tylko na drogę, która z twoją działką sąsiaduje, ale również drogi w nieco dalszej odległości. Najczęściej drogi zwężają się w miarę oddalania się od drogi głównej, ale różnie z tym może być.

I teraz, jeśli na przykład w MPZP zobaczysz drogę oznaczoną symbolem 4KDW (DW to droga wewnętrzna), to przeczytaj w treści MPZP, jaka to ma być droga. Szczególnie zwróć uwagę na jej szerokość.

Możesz spotkać się np. z takim zapisem:

4.KDW Tereny dróg wewnętrznych.
3) Zasady zagospodarowania terenu:
c) szerokość w liniach rozgraniczających: min. 10m.

Zazwyczaj szerokość drogi dojazdowej przy zabudowie jednorodzinnej, a tym bardziej rekreacyjnej, powinna być określona na 6m. W powyższym przypadku jest to obszar określony jako ‘tereny rekreacji indywidualnej’. I droga o minimalnej szerokości 10 m.

A więc jeśli taka droga w jednym nawet miejscu będzie się zwężała do np. 8 metrów (a przecież 8 m to całkiem szeroka droga), to możesz nie dostać Pozwolenia na budowę dla działki, do której taka droga prowadzi.

Tak tylko jeszcze zostawię tu taki zapis:

‘Drogi nieposiadające możliwości pełnego przejazdu nie mogą być dłuższe niż 250 m’.

Mowa tu o tzw. 'ślepych uliczkach’.

Dlatego warto poza przeczytaniem MPZP wziąć także z geodezji mapę zasadniczą obejmującą również drogi dojazdowe. Albo co najmniej sprawdzić szerokość dróg dojazdowych na Geoportalu lub innej podobnej mapie. Sprawdzić w najwęższym miejscu ;)

Czy to już wszystkie niebezpieczeństwa, które czyhają na ciebie w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego?

Oczywiście, że nie! ;)

Jest tego o wiele wiele więcej. Wszystkich rzeczy, na które trzeba zwrócić uwagę, czytając MPZP, szczególnie przed zakupem działki, nie jestem w stanie zmieścić w jednym artykule, który przecież ma ograniczoną objętość. Bo są jeszcze inne zagrożenia, które mogą wyeliminować ci możliwość zabudowy na działce albo częściowo albo całkowicie. Tereny chronione przyrodniczo, archeologicznie czy krajobrazowo, obszary rewitalizacji czy tereny pod parki przemysłowe, obszary osuwisk i tereny zalewowe. I tak dalej i tak dalej.

Jeśli zależy Ci, aby

  • nie wpaść w taką pułpakę związaną z MPZP przed zakupem działki albo
  • nie wiesz jak go czytać i na co zwrócić uwagę, aby nie wkopać się w zakup działki, na której nie zrealizujesz budowy swojego wymarzonego domu, albo
  • wiesz, co konkretnie chcesz wybudować na działce, ale nie jesteś pewien, czy Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego ci na to pozwoli,
    to skorzystaj z analizy Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego, które od ponad siedmiu lat wykonuję dla swoich klientów. Skontaktuj się ze mną, opisz zwięźle problem i zobaczmy, jak mogę tobie pomóc zrealizować twoje cele i spełnić marzenia!

A jeśli znasz jakieś ‘kwiatki’

związane z MPZP lub miałeś z nim problemy w przeszłości, to śmiało pisz w komentarzu. Chętnie poczytam!:)

Ja też mam dla ciebie jeszcze jeden taki ‘kwiatek’:

‘Dopuszcza się podmurówkę ogrodzenia nie przewyższającą poziomu terenu lub wyższą ale z przepustami o wymiarach 15,0 cm na 15,0 cm i minimum co 10,0 m, usytuowanymi w poziomie terenu tak, by zapewnić możliwość migracji drobnych zwierząt’.

Czyli witamy na naszej działce wszelkie zwierzątka, które lubią zjadać nasze z trudem wyhodowane i podlewane rośliny, na przykład turkucia podjadka :D

Napisz komentarz