czego się dowiesz o działce z planu miejscowego

5 ważnych rzeczy, których dowiesz się z MPZP przed zakupem działki

Znalazłeś działkę, którą chcesz kupić? Albo dopiero jej szukasz? W ogłoszeniach sprzedażowych bardzo często jest mowa o tym, że dla działki istnieje Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, w skrócie MPZP. Często nawet zapisane jest w nim (w ogłoszeniu znaczy się), jakie warunki obowiązują dla tej konkretnej działki.

Warto jednak pofatygować się i przeczytać cały obowiązujący dla twojej wymarzonej działki MPZP.

Dlaczego?
Bo czasem osoba sprzedająca działkę nie zamieści wszystkich istotnych informacji, które są podane w MPZP. Czasem po prostu może jej się coś wydać nieistotne, a dla ciebie może być ważne.
Czasem nawet będzie tak, że niektóre rzeczy nie zostaną opisane, bo są mniej pozytywne, jeśli chodzi o zabudowę. Bo w znaczący sposób będą zabudowę ograniczały.
A później, po zakupie działki okaże się na przykład, że możesz budować tylko w niewielkim obszarze działki. Albo możesz wybudować tylko dom parterowy, co najwyżej z poddaszem nieużytkowym, a chciałeś mieć dom piętrowy.
Albo możesz budować tylko dom z dachem dwuspadowym, mocno stromym, a marzy się tobie dach płaski lub czterospadowy.
Albo… w ogóle nie będziesz mógł budować.

Szczególnie uważaj na takie zapisy:
‘Na całym terenie obowiązuje zakaz zabudowy.’

Ale jak to?
Przejdźmy do konkretów

Co zatem powie ci MPZP? I jak to się ma do zakupu działki?

W MPZP obszar, na którym znajduje się działka, którą chcesz kupić, lub działka, która jest już twoja, będzie oznaczony konkretnym symbolem, np. MN lub 2MN lub MNU lub jeszcze inaczej. Więcej o tych oznaczeniach przeczytasz w artykule ‘Jakie przeznaczenie ma twoja działka w MPZP?’.
Oznaczenie będzie widoczne na mapce, która stanowi załącznik graficzny do MPZP.

Zajrzyj teraz do treści MPZP: znajdziesz tam konkretne wytłumaczenie, co miała na myśli gmina, oznaczając twój obszar tym konkretnym oznaczeniem.

Zwróć jednak uwagę, aby czytać oznaczenia dla obszaru, na którym faktycznie twoja działka się znajduje. Często MPZP obejmuje różne miejscowości. Oznaczenia mogą się tam powtarzać, ale nie muszą oznaczać dokładnie tego samego.
Jeśli więc twoja działka jest oznaczona symbolem 3MN i leży w miejscowości Piorunowo, to zwróć uwagę, aby nie przeczytać przypadkiem oznaczenia 3MN, ale dotyczącego miejscowości Adamowo – mogą się one różnić.

Oznaczenie w MPZP oznacza, co możesz na swojej działce wybudować, a więc:

  • ile budynków możesz na działce postawić

W praktyce: czy możesz wybudować wolnostojący garaż lub budynek gospodarczy.

  • jaka może być wysokość twojego budynku

W praktyce: tu najczęściej pojawiają się ograniczenia co do wysokości domu piętrowego. Może zdarzyć się tak, że mimo że możesz wybudować drugą kondygnację, to będzie ona musiała być dość niska.

  • czy dom lub inny obiekt może być piętrowy, czy w grę wchodzi tylko budynek parterowy

W praktyce może być to dom z poddaszem nieużytkowym, ale takiego poddasza nie zamieszkasz.
Na przykład:

‘Gabaryty zabudowy mieszkaniowej:
maksymalna wysokość elewacji – 2 kondygnacje nadziemne, jednak nie więcej niż 9 m’

  • jaka może być maksymalna szerokość elewacji frontowej

Czyli tej, która jest zwrócona w stronę ulicy.
Na przykład:

‘Maksymalna szerokość elewacji frontowej – 15 m.’

  • jaki dach możesz mieć na swoim budynku lub budynkach

Czyli: płaski, dwuspadowy, czterospadowy (kopertowy), z dopuszczeniem różnych wariantów. Czasem zdarza się, że możesz sobie wybrać, bo MPZP dopuszcza stosowanie dachów dwuspadowych lub płaskich.
Na przykład:

‘Dach dwuspadowy lub wielospadowy o jednakowym kącie nachylenia połaci 30°- 45°, bez mijających się połaci’.

  • jaki ma być kąt nachylenia dachu

W praktyce może to być dach z nachyleniem połaci np. nie mniej niż 40 stopni – całkiem sporo, jeśli wolisz mniej strome dachy.
Na przykład:

‘rodzaj dachu – stromy, nachylenie połaci dachowych – od 35 do 45 stopni

Plus inne niespodzianki, których być może wcale się nie spodziewasz…

czego się dowiesz o działce z planu miejscowego

Przykład? Kalenica budynku musi być równoległa do drogi. Kalenica, czyli krawędź na szczycie dachu, która łączy obie połacie.
A co, jeśli masz wąską działkę i planujesz budować budynek, który dłuższym bokiem wchodzi w głąb działki? Przy powyższym zapisie nie będzie to możliwe, będziesz musiał wybierać spośród projektów, które spełniają ów warunek.

Ten zapis na przykład daje prawie pełną swobodę w tym zakresie:

‘Kierunek głównej kalenicy budynku: równolegle lub prostopadle do granicy działki.‘

Nie określono tu nawet której granicy działki;)

Ale już ten zapis:

‘Kierunek głównej kalenicy budynku: równolegle do frontowej granicy działki.‘

mocno nas ogranicza. A różni się ‘tylko’ dwoma słowami…

Może być też określony kolor elewacji czy dachu, przy czym kolory mogą być określone jako 'jasny’ czy 'ciemny’, albo wręcz będą to określone kolory z palety RAL, która posługują się projektanci czy poligrafowie.

Jedźmy dalej.

Z MPZP dowiesz się też, jak możesz zagospodarować swoją lub swoją przyszłą działkę, a więc:

  • będą określone linie zabudowy

Czyli w praktyce gdzie na działce możesz usytuować budynek czy budynki. Zdarza się, ze od sąsiadującej drogi trzeba odsunąć się nawet o 20 lub 40 metrów w przypadku drogi ekspresowej. Zdarza się, że front twojego domu musi być usytuowany w tej konkretnej linii i żadnej innej.

  • będzie określona powierzchnia zabudowy

Czyli w praktyce ile terenu możesz zabudować. Ale uwaga! Nie tylko budynkiem, czy budynkami, bo do powierzchni zabudowy wlicza się również zabudowa większości tarasów, trwałych szklarni itp.
Na przykład:

‘powierzchnia zabudowy – maksymalnie 30% działki.’

  • jaki obszar twojej działki musi pozostać terenem biologicznie czynnym.

Czyli w praktyce ile musisz zostawić miejsca na trawę lub zielsko;) Przy dużych działkach zdarza się, że można zabudować tylko 15% działki. Pamiętaj o tym, że powierzchnia pod wyłożoną kostką drogą dojazdową, czy utwardzone i wyłożone kostką miejsce parkingowe nie zalicza się do miejsc na zielsko;)
Na przykład:

‘Powierzchnia biologicznie czynna – minimum 60% powierzchni działki budowlanej.’

Plus inne niespodzianki, których być może wcale się nie spodziewasz…

Przykład? Jeśli w pobliżu masz las, również od niego musisz się odsunąć na określoną odległość. Żeby nie było za łatwo: odległość ta zależy od tego, z czego budujesz ścianę od strony lasu…
To samo z gazociągami, liniami energetycznymi itp. itd.

Czy to już wszystko, co warto przestudiować w MPZP?

Nie nie, to wcale jeszcze nie koniec!

Poza twoją działką, koniecznie zwróć uwagę na zagospodarowanie okolicy. Na to, czego dziś jeszcze nie widać, a co może powstać za rok czy dwa, i niekoniecznie będzie pożądanym sąsiedztwem.

Przykład?
Obszary przemysłowe. Obszary rewitalizacji. Tereny pod wysypiska śmieci, cmentarze, czy szkoły. Tereny chronione przyrodniczo, krajobrazowo czy archeologicznie.
Itp itd., sporo tego jest. Jeśli chcesz poczytać więcej o tym, jakie pułapki mogą siedzieć w MPZP, przeczytaj koniecznie artykuł '5 pułapek, które mogą czyhać w Planie Miejscowym MPZP dla twojej (wymarzonej) działki’!

Może być też i dobre sąsiedztwo.
Przykład? Obszary chronione przyrodniczo. Jeśli masz taki obszar za płotem, to jest duże prawdopodobieństwo, że widok za płotem pozostanie niezakłócony inną zabudową. Warunek bezpieczeństwa: sprawdź koniecznie, czy działka, którą chcesz kupić nie leży czasem wewnątrz takiego obszaru, bo wtedy z zabudowy najczęściej nici.

A co jeśli MPZP obejmuje tylko mały wycinek okolicy?

Albo tylko jedną działkę na danym obszarze, bo i tak się czasem zdarza?

Wtedy również warto zapoznać się z MPZP dla bliższej i tej nieco dalszej okolicy. Po co? Właśnie po to, aby wiedzieć, co w najbliższej okolicy w niedługim czasie powstanie.

A jak znaleźć MPZP dla twojej wymarzonej działki? Przeczytasz o tym w kolejnym artykule.

Napisz komentarz