Wyobraź sobie, że kupujesz wymarzoną działkę. Cieszysz się jak dziecko, że w końcu masz swój kawałek ziemi. A zakup przybliża cię do spełnienia kolejnych marzeń, np. marzeń o budowie wymarzonego domu. Domu z widokiem na piękny kwitnący ogród i zieloną trawkę. Z tarasem, na którym siadasz w słoneczny poranek…
Masz już swój wymarzony dom w głowie. Wiesz, że chcesz mieć dach czterospadowy, bo takie najbardziej ci się podobają. Najlepiej, gdyby dom miał piętro, bo obecnie to komfortowy standard, że każdy chce mieć swój pokój, prawda? I przydałby się jeszcze jakiś domek gospodarczy w rogu ogrodu na narzędzia, kosiarkę do trawy i rowery.
A czy będziesz mógł to wszystko zrealizować? O tym powiedzą ci Warunki Zabudowy, jeśli dla twojej wymarzonej działki nie ma jeszcze uchwalonego MPZP.
Czy na swojej działce wybudujesz swój wymarzony dom?
To właśnie między innymi powiedzą ci Warunki Zabudowy. Określą one dokładnie o jakich parametrach dom będziesz mógł na działce postawić.
A co konkretnie w WZ znajdziesz?
- linię zabudowy. Jest to linia, poza którą od strony ulicy nie będziesz mógł wyjść z budową. Dla przykładu, jeśli nieprzekraczalna linia zabudowy od strony ulicy wynosi 6 m, to twój wymarzony dom nie może stać bliżej ulicy niż 6 m właśnie. Odległości od granic z sąsiadami regulowane są zwykle przez Ustawę Prawo Budowlane, choć mogą zdarzyć się też inne zapisy.
- wysokość budynku – zwykle wystarcza, ale zdarza się też, że trzeba się nieźle nakombinować, aby zmieścić się z naszym wymarzonym budynkiem, szczególnie jeśli jest piętrowy albo z poddaszem użytkowym. Albo gdy musimy podnieść dom ze względu na podłoże.
- szerokość elewacji frontowej – czasem potrafi nas mocno ograniczyć z wyborem projektu. Oczywiście wszystko da się zrobić, ale warto mieć świadomość, że ten parametr także się liczy.
- kąt nachylenia połaci dachu. Obecnie w urzędach jest tendencja, aby dawać tylko dachy dwuspadowe, w dodatku o kącie nachylenia połaci 25 – 45 stopni. Lub, jeśli mamy szczęście jest możliwy dach kopertowy. Dachy płaskie to rzadkość, choć nie jest tak, że takiej działki nie znajdziemy. Szczególnie wśród starszej zabudowy.
- czy dom może mieć piętro. A może może mieć 'tylko’ poddasze użytkowe. A może w ogóle poddasze neużytkowe? Formalnie na poddaszu nieużytkowym nie będziemy mogli mieć na przykład sensownych okien, tak, aby komfortowo tam przebywać.
- powierzchnia zabudowy – zwykle to, co dostaniemy wystarcza, ale jeśli marzy nam się rozległy parterowy dom, to trzeba sprawdzić koniecznie ten parametr. Bo przecież 125 m2 zabudowy to niby dużo, ale nie dla każdego i nie w każdym przypadku. Pamiętajcie, że do powierzchni zabudowy wlicza się garaż w bryle budynku, taras i ganek.
Zobaczcie ile zmiennych określa co możemy na naszej własnej działce wybudować. I gdzie tu wolność ja się pytam? ;)
Czy będziesz mógł wybudować na działce garaż wolnostojący lub budynek gospodarczy?
A przecież nasz wymarzony dom to jeszcze nie wszystko, prawda?
Bo czasem marzy nam się wolnostojący garaż. Albo wolnostojący domek gospodarczy. Albo szklarnia.
Czasem nie jest to nawet kwestia marzeń, a konieczności, gdy WZ ograniczą nam powierzchnię zabudowy domu do np. 100 m2. I gdzie wtedy pomieścisz narzędzia, kosiarkę lub rowery? ;)
I również WZ powiedzą ci, czy takie budynki będziesz mógł na działce postawić. Często zdarzają się w WZ zapisy na przykład takie: 'Zakaz sytuowania wolnostojących garaży oraz innych wolnostojących budynków’. No i wtedy… nic z tego, Warunków Zabudowy nie przeskoczysz.
Gdy sama szukałam działki, to jednym z moich priorytetów była właśnie możliwość zbudowania osobnego budynku gospodarczego. Moja działka nie jest wolna od wad, ale mogę na niej budynek gospodarczy postawić. A nawet dwa :) Bo jeśli w WZ nie ma wspomnianego powyżej zapisu (a wiedziałam, że nie będzie, bo przed zakupem zrobiłam bardzo dokładną analizę urbanistyczną działki), to obowiązuje mnie Ustawa Prawo Budowlane, która wyraźnie określa ilość takich budynków dla danego obszaru działki.
A co do wad działki, to bardzo ważne, abyście byli ich świadomi przed zakupem. Polecam takie podejście, zamiast zdziwienia po zakupie, że nie da się tego lub tamtego :)
Czy na działce zrobisz zagospodarowanie terenu, jakie chcesz?
A może marzysz o wielkim tarasie? I jeszcze szklarnia jakaś większa by się przydała? I ścieżki do każdego zakamarku ogrodu… Ale czy na pewno będzie możliwość aby te wszystkie twoje marzenia zrealizować?
O tym także powiedzą ci WZ, a ściślej mówiąc powierzchnia biologicznie czynna, którą musimy na działce zostawić. Na obszarach wiejskich często jest to np. 50%, czasem nawet 70% dla większych działek. Bliżej miast może to być np. 30%.
A dom, taras posadowiony na gruncie, budynki gospodarcze, a nawet utwardzone ścieżki, czy drogi dojazdowe nam tą powierzchnię biologicznie czynną zżerają. Oczywiście są sposoby, aby takie ograniczenia częściowo obejść, ale dobrze zdawać sobie sprawę z ich istnienia i wszystko sobie dokładnie rozrysować. Tak, najlepiej jeszcze przed zakupem działki.
Czy na działce są jakieś inne nieprzewidziane ograniczenia co do użytkowania lub zabudowy?
Często niestety zdarza się, że kupując działkę nie mamy świadomości, że działka ma być na przykład objęta nadzorem archeologicznym. Pół biedy, gdy jest to 'tylko’ nadzór, ale archeolog może nawet wstrzymać nam prace na kilka miesięcy. Generuje też dodatkowe koszty, bo płacimy za takie kwiatki oczywiści my jako właściciele działki.
Czasem mogą to być uwarunkowania związane z ochroną środowiska, na przykład wszelkie obszary Natura 2000 czy podobne. Czasem nadziejemy się na przepisy PPOŻ czy sanitarne, albo związane z ochroną wód. No wiecie, przypadki są przeróżne. Mogą one wcale nie być przeszkodą przy budowie, ale wato o nich wiedzieć przed zakupem działki, niż zdziwić się gdy już mamy pełną gotowość do rozpoczęcia budowy naszego wymarzonego domu, prawda?
Czy w ogóle na swojej działce coś wybudujesz?
Zdarzają się niestety działki, dla których nie będziesz mógł uzyskać Warunków Zabudowy. Czyli mówiąc prościej – nic na działce nie wybudujesz. Nawet garażu. Nawet domku gospodarczego. Nawet altany. Co najwyżej będziesz mógł ją ogrodzić i rozłożyć leżak aby patrzeć jak rosną ślimaki ;)
Mocno więc uważaj na działki rolne, szczególnie te o niższych klasach gruntu, czyli od I (taka klasa zdarza się bardzo rzadko) do III (taką klasę spotkamy już dość często). Jeśli nie jesteś rolnikiem, to możliwość budowania domu na takiej rolnej działce jest obwarowana szczególnymi warunkami, które muszą zostać spełnione łącznie. Takie działki piękne są, bez dwóch zdań, ale uważaj, abyś nie wpadł na problem, którego nie rozwiążesz.
Podobnie lepiej uważać na działki o przeznaczeniu leśnym.
A co jeśli nie mam czasu czekać na WZ?
Mam nadzieję, że ten artykuł określający powody, dla których warto mieć Warunki Zabudowy przed zakupem działki uświadomił wam, jak ważne jest, aby o nie wystąpić, jeśli nie ma MPZP, a właściciel dotąd o WZ nie wystąpił. Powiem więcej: informacje, które widzimy w WZ to tylko czubek góry lodowej, w porównaniu ze wszystkimi informacjami, które powinniśmy przed zakupem wymarzonej działki sprawdzić. Tego wszystkiego możesz nauczyć się w kursie ’Jak bezpiecznie kupić działkę’, gdzie pokazuję ci krok po kroku co i jak sprawdzić przed zakupem działki, aby nie kupić działki, która stanie się problemem, zamiast radością.
Oczywiście, że uzyskanie Warunków Zabudowy trwa, czasem nawet kilka miesięcy. Czasem nie mamy czasu czekać, bo chętnych do kupna naszej pięknej wymarzonej działki jest wielu. I co wtedy?
Najlepiej przeanalizować działkę bardzo bardzo wnikliwie pod kątem pułapek, tak, aby nie zrobić wtopy i nie kupić działki, na której nie wybudujemy nic (przez wiele lat albo na zawsze). Albo nasza budowa będzie mocno ograniczona. Najlepiej zrobić też w takim przypadku wnikliwą analizę możliwości zabudowy działki, która powie nam na 95% co też na działce będziemy mogli wybudować.
Jeśli spieszy ci się z zakupem działki i nie masz czasu przerabiać kursu, polecam lekturę ebooka 'Jak bezpiecznie kupić działkę’, w którym napisałam o tym, co i jak sprawdzić krok po kroku aby nie popełnić błędu przy poszukiwaniach i zakupie wymarzonej działki i aby po zakupie działka okazała się radością, a nie problemem na wiele lat, a czasem na całe życie.
Trzymam mocno kciuki, aby każdy z was spełnił swoje marzenie w postaci zakupu wymarzonej działki i budowy na niej wymarzonego domu, bez nadmiernego stresu i władowania się w problemy. Moja misja to pomagać wam te marzenia spełniać!
A teraz uśmiechnij się :) Miłego dzionka!
