Zalety budowania domu tylko na zgłoszenie są niewątpliwe. Nie potrzebujesz Pozwolenia na Budowę, kierownika budowy, ani nawet dziennika budowy.
Czy jednak każdy i wszędzie będzie mógł budować w ten sposób?
Dziś Ci o tym opowiem.
Co do 70 m2 możesz wybudować na zgłoszenie?
Co to jest powierzchnia zabudowy?
Wymóg dysponowania na cele budowlane
Na działce musi być możliwość zabudowy
Projekt budowlany
Wymogi formalne
MPZP lub Warunki Zabudowy
Jeden dom na każde 500 m2 działki?
Czy możesz sprzedać lub wynająć?
Jak wybudować dom do 70 m2 na zgłoszenie?
A co jeśli zgłoszenie będzie niekompletne?
Jakie więc warunki muszą zostać spełnione, aby skorzystać z możliwości wybudowania domu do 70 m2 na zgłoszenie?
Co do 70 m2 możesz wybudować na zgłoszenie?
Masz tutaj dwie możliwości:
- Budynek mieszkalny o powierzchni zabudowy do 70 m2. Musi być wolnostojący (czyli bliźniaki i szeregówki odpadają). Może być dwukondygnacyjny (czyli np. z poddaszem użytkowym). Na własne cele mieszkaniowe.
- Budynek rekreacyjny również o powierzchni zabudowy do 70 m2. Tu jednak możemy zbudować ‘tylko’ domek parterowy. Rozpiętość elementów konstrukcyjnych nie może przekraczać 6 m, do tego ‘wysięg wsporników’ nie więcej niż 2 m. Domek również budujemy na własne cele rekreacyjne.
Warto pamiętać, że domek rekreacyjny możemy wybudować tylko na działce o przeznaczeniu pod budownictwo rekreacyjne.
Co to jest powierzchnia zabudowy?
Za powierzchnię zabudowy przyjmuje się rzut wymiarów zewnętrznych budynku na powierzchnię terenu.
A więc w praktyce druga kondygnacja nie wlicza się w powierzchnię zabudowy (pod warunkiem, że nie wystaje obrysem poza parter).
Wystający balkon się wlicza.
Zewnętrzne schody i daszek nad wejściem się nie wliczają.
A taras? No tu sprawa jest nieco bardziej skomplikowana, bo… to zależy ;)
w skrócie: jeśli nasz taras jest trwale związany z gruntem (czyli ma stały fundament), to wlicza się do powierzchni zabudowy. Jeśli pod naszym tarasem może rosnąć trawa lub zielsko (czyli być powierzchnią biologicznie czynną), to ów taras nie powinien się wliczać do powierzchni zabudowy. Na pewno wlicza się, jeśli jest zadaszony.
Z tarasem trzeba być więc ostrożnym.
Jakie jeszcze warunki musisz spełnić aby dom na zgłoszenie wybudować?
Wymóg dysponowania na cele budowlane
Przede wszystkim musisz mieć działkę, co do której masz możliwość dysponowania nią na cele budowlane. Tu się nic nie zmieniło. Nie musi być ona twoją własnością, może być na przykład wydzierżawiona. Nie będę się tu wgłębiać w szczegóły i zawiłości powyższego, w każdym razie jeśli działka nie jest twoją własnością, to musisz mieć zgodę jej właściciela na budowę.
Na działce musi być możliwość zabudowy
Jeśli masz działkę budowlaną, to nie musisz się martwić – budujesz budynek mieszkalny jednorodzinny. Jeśli jest to działka rekreacyjna, to budujesz domek rekreacyjny.
A jeśli jest to działka rolna lub jeszcze innego przeznaczenia? Tu niestety nadal nie ma możliwości zabudowy od razu. Aby na takiej działce budować, nadal musisz przejść procedurę jak dla działki rolnej czy innego przeznaczenia.
Projekt budowlany
Nawet jeśli budujesz dom do 70 m2 i budujesz go na zgłoszenie, to nadal będziesz musiał złożyć wraz ze zgłoszeniem projekt budowlany, zaadoptowany do twojej działki.
Projekt możesz zakupić od architekta, możesz go też kupić za 1 zł. Nadal od architekta, ale za 1 zł. Niektóre z tych projektów są nawet całkiem sensowne. Nie jest jednak tak różowo, bo razem z projektem musisz złożyć projekt zagospodarowania działki, którego za 1zł nikt ci nie podaruje.
Dla domku rekreacyjnego nie musimy składać oficjalnego projektu budowlanego, wystarczy nawet odręczny rysunek.
Wymogi Ustawy Prawo budowlane i rozporządzenia
Nadal musimy spełniać wymogi Ustawy Prawo budowlane oraz Rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie i inne.
A więc choćby budować nie bliżej granicy niż 3 m w przypadku ściany bez okien, a gdy ściana od strony granicy ma okna lub drzwi, to musimy zachować co najmniej 4 m odległości.
Nadzór budowlany nadal ma prawo kontrolować budowę twojego domu, nawet jeśli jest to dom na zgłoszenie do 70 m2.
MPZP lub WZ
Tu również nic się nie zmieniło.
Aby budować, twój projekt musi być zgodny z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego. Przed tym nie uciekniesz.
A jeśli nie ma MPZP, to nadal musisz wystąpić o Warunki Zabudowy i nadal musisz spełnić wymogi, aby WZtka mogła zostać wydana.
Teoretycznie, jeśli urząd nie będzie miał żadnych wątpliwości, powinien wydać ci decyzję o Warunkach Zabudowy w ciągu 21 dni. Uwaga, haczyk! Te 21 dni jest liczone bez czynności innych urzędów i uzgodnień z nimi.
Jeśli twój urząd jakieś wątpliwości będzie miał, to może nawet nie wydać ci Wztki, bo nie ma takiego obowiązku, nawet przy domu do 70 m2 na zgłoszenie.
Jeden dom na każde 500 m2 działki?
Tak, ale dotyczy to jedynie budowy domku na działce rekreacyjnej.
A więc jeśli masz działkę rekreacyjną o powierzchni mniejszej niż 500 m2, to takiego domu nie wybudujesz. Nawet jeśli twoja działka ma 499, 5 m2.
Jeśli masz działkę o powierzchni powyżej 500 m2 to śmiało – możesz zgłaszać.
Co więc jeśli chcesz dwa takie domki sobie zbudować? Wtedy twoja działka musi być większa niż 1 000 m2. Ale że jak, 800 m2 nie wystarczy? No nie wystarczy. Bo pierwsze 500 m2 zabieramy na jeden domek, a na kolejny potrzebne jest kolejne 500 m2 działki.
Pamiętamy przy tym, że cały czas budujemy na własne potrzeby rekreacyjne ;)
To ograniczenie nie stosuje się do działek budowlanych.
A więc teoretycznie na działce budowlanej możesz wybudować dwa lub nawet trzy takie domki. Uwaga, haczyk! Niestety w praktyce bardzo rzadko będzie to możliwe. A to ze względu na ograniczenia w Miejscowych Planach Zagospodarowania Przestrzennego, lub – jeśli ich nie ma – w Warunkach Zabudowy. One raczej nie pozwolą na wybudowanie więcej niż jednego domu mieszkalnego wolnostojącego.
Czy dom do 70 m2 na zgłoszenie możesz sprzedać lub wynająć?
Albo podarować?
Rząd odpowiada, że tak, jeśli ‘zmieniły się twoje plany życiowe’ lub ‘sytuacja osobista lub majątkowa’. A więc w praktyce mamy spore pole do manewru…
Nawet jeśli już masz jakiś dom lub domy, to nadal możesz skorzystać z procedury na zgłoszenie, z tym, że tenże zgłoszony dom ma być budowany na własne potrzeby.
Jak wybudować dom do 70 m2 na zgłoszenie?
Co zrobić aby wybudować taki dom?
1. Sprawdzić, czy twoja działka spełnia wymogi możliwości wybudowania domu do 70 m2.
2. Wybrać projekt.
3. Zgłosić zamierzenie budowlane wraz z załącznikami.
4. Zgłosić termin rozpoczęcia robót budowlanych.
5. Budować!
Nie musisz czekać aż urząd zaakceptuje twoje zgłoszenie budowy, możesz budować od razu po wysłaniu czy złożeniu zgłoszenia.
Pamiętamy też o tym, że nadal, nawet przy budowie domu do 70 m2 na zgłoszenie, potrzebny nam będzie geodeta do wykonania mapy do celów projektowych oraz na koniec do wykonania inwentaryzacji powykonawczej budynku.
Tego ostatniego kosztu możemy uniknąć, ale na własną odpowiedzialność: wtedy na koniec to my składamy oświadczenia o dokonaniu pomiarów powierzchni użytkowej budynku i poszczególnych lokali mieszkalnych w sposób zgodny z przepisami oraz o zgodności wykonania budynku z projektem budowlanym i przepisami techniczno-budowlanymi.
6. Na sam koniec trzeba jeszcze zgłosić zakończenie budowy.
Tu nic się nie zmienia, nadal musimy zawiadomić nadzór budowlany o zakończonej budowie, i nadal nadzór może nam tą budowę skontrolować.
A co jeśli zgłoszenie będzie niekompletne lub nie zgodne z MPZP lub WZ?
No w takim przypadku urząd nie ma nic do powiedzenia. Nie będzie cię wzywał do uzupełnienia dokumentów ani wnikał w pozostałe zgodności.
Czy zatem mamy wolną amerykankę? Nie bardzo. Rolę urzędu przejmuje tu nadzór budowlany, który ma prawo kontrolować twoja budowę w każdej chwili. Może również wstrzymać (natychmiast) twoją budowę gdy odkryje jakiekolwiek niezgodności. Nadzór budowlany może także zostać wezwany przez wkurzonego sąsiada. Może również nakazać rozbiórkę budynku w przypadku samowoli.
Warto też wiedzieć, że wraz ze zgłoszeniem składamy oświadczenie o kompletności dokumentacji dołączonej do zgłoszenia. Więc w razie czego to my odpowiadamy za niekompletność zgłoszenia lub niezgodność z MPZP lub Warunkami Zabudowy.
Czy budowa domu do 70 m2 na zgłoszenie zatem cokolwiek zmienia?
Poza tym, że nie potrzebujesz Pozwolenia na Budowę, kierownika budowy (ale w takim przypadku za budowę odpowiedzialność ponosisz ty), nie musisz prowadzić dziennika budowy i możesz kupić projekt domu za 1 zł, nie zmienia się w zasadzie nic. Pozostałe wymogi i formalności pozostają bez zmian.
Czy warto zatem budować dom na zgłoszenie do 70 m2?
O tym opowiem ci w następnym artykule.
Podstawa prawna:
- Ustawa z dnia 17 września 2021 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. poz. 1986).
- Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (tekst jedn. Dz.U. z 2020 r. poz. 1333 ze zm.)
- Rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U.2019.0.1065).
- Polskia Norma – PN-ISO 9836:2015-12 „Właściwości użytkowe w budownictwie. Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych”.
