Chcesz kupić działkę. Patrzysz, czy jest dla niej MPZP (czyli Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego). Powiedzieli, żeby sprawdzić, to sprawdzasz. Jest! Zaczynasz czytać i… coraz mniej z tego wszystkiego rozumiesz. Bo cóż to za pojęcia, które się w nim przewijają, hmmm? Jak je zinterpretować? Na przykład taką właśnie intensywność zabudowy. I nadal nie wiesz, co tak naprawdę będziesz mógł na działce zbudować.
Dlatego dziś rozpoczynam cykl wpisów serii 'Co możesz spotkać w MPZP’. Chcę Ci pomóc zrozumieć zapisy MPZP i uchronić Cię przed wpadnięciem na minę przy zakupie działki. Minę na przykład taką: działka niby budowlana, ale budować nie można, bo w MPZP jest coś, co nie pozwala na zabudowę. Coś, czego nigdy byś się nie spodziewał. Albo zmieści się tylko mały domek, o wiele mniejszy, niż planowałeś.
Ok Alicja, dość tych wstępów, przejdźmy do rzeczy.
Czego się dowiesz z tego artykułu?
- Co to jest intensywność zabudowy?
- Na co wpływa współczynnik intensywności zabudowy?
- Jak możesz policzyć wskaźnik intensywności zabudowy?
- Czy będziesz mógł wybudować na działce twój wymarzony dom?
- Gdzie znaleźć wskaźnik intensywności zabudowy twojej działki?
- Tego nikt ci nie powie
Co to jest intensywność zabudowy?
Intensywność zabudowy – cóż to takiego? I jak może ten parametr w MPZP wpłynąć na możliwości zabudowy Twojej działki?
Wiem, że to nudne, ale przytoczę najpierw definicję. Za art. 15 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Otóż intensywność zabudowy, a ściślej ‘wskaźnik intensywności zabudowy’ to stosunek powierzchni całkowitej zabudowy do powierzchni działki budowlanej.
No ale o co chodzi, bo nie bardzo jest to zrozumiałe?
Ok, teraz wytłumaczę o co w tym chodzi.
Co to jest powierzchnia całkowitej zabudowy?
Widzisz, że niektóre określenia prowadzą do całkiem innych definicji. Niestety jest to standard w polskim prawie budowlanym.
A więc co to jest powierzchnia całkowitej zabudowy?
Według obowiązującej Normy PN-ISO 9836:1997 na powierzchnię całkowitą budynku składają się:
- kondygnacje znajdujące się całkowicie lub częściowo poniżej poziomu terenu,
- kondygnacje powyżej poziomu terenu,
- poddasza,
- tarasy, tarasy na dachach,
- kondygnacje techniczne
- kondygnacje magazynowe.
Pominę już tu wgłębianie się w definicje tarasów, kondygnacji technicznych itd., bo wyjdzie z tego osobny ebook, zamiast wpisu na blogu ;)
Dodam tylko, że kondygnację liczy się po obrysie zewnętrznym budynku, czyli wchodzą w to ściany oraz ocieplenie zewnętrzne.
Na co wpływa współczynnik intensywności zabudowy?
A jakie to ma znaczenie w praktyce? Najprościej będzie, gdy pokażę to na przykładzie.
Twoja działka ma 1 000 m2 powierzchni. W MPZP określono maksymalny wskaźnik intensywności zabudowy jako 0,6.
Widzisz w MPZP na przykład taki zapis:
‘Wskaźniki intensywności zabudowy:
a) minimalny wskaźnik – 0,2,
b) maksymalny wskaźnik – 0,6.’
Oznacza to, że suma powierzchni wszystkich kondygnacji każdego budynku znajdującego się docelowo na twojej działce może wynosić 600 m2. Sumuje się wszystkie kondygnacje w każdym budynku. A także powierzchnie wymienione powierzchnię całkowitą budynku, czyli choćby poddasza i tarasy.
Jak to możesz policzyć?
Nie taki diabeł straszny, zobacz:
1 000 m2 x 0,6 = 600 m2
Proste, no nie?
Ok, idźmy dalej. 600 m2 to dużo, myślisz sobie. No wiesz, to zależy, co chcesz na działce mieć.
Czy będziesz mógł wybudować na działce twój wymarzony dom?
Zobacz. Chcesz mieć dom o powierzchni zabudowy 70 m2. Dwukondygnacyjny. Plus garaż wolnostojący.
70 m2 x 2 = 140 m2. Do tego garaż powiedzmy o powierzchni 50 m2. Razem 190 m2. Do dyspozycji masz 600 m2. Ok, mieścisz się. Zmieścisz nawet do tego duży taras.
Ale zobacz inny przykład. Chcesz mieć dom o powierzchni zabudowy 200 m2. Dwukondygnacyjny. I do tego jakiś piękny rozległy garaż z miejscem na majsterkowanie. Powierzchnia garażu nie chce być mniejsza, wychodzi ci 100 m2. I do tego zabudowany taras, też ze 100 m2 by było fajne.
Dodajmy.
200 m2 x 2 dom + 100 m2 garaż + 100 m2 taras = 600 m2.
Na styk. Budynku gospodarczego już nie zmieścisz.
Gdzie znaleźć wskaźnik intensywności zabudowy twojej działki?
Dlatego tak ważne jest, abyś poznał współczynnik intensywności zabudowy jeszcze przed zakupem działki. Szczególnie, jeśli wiesz już przed zakupem, co konkretnie chcesz na działce budować. I jakie duże mają to być budynki. Znajdziesz go w treści MPZP, we fragmencie, który mówi o parametrach zabudowy twojej działki.
Sprawdź też jego definicję określoną w samym MPZP – może się ona nieznacznie różnić od powszechnie przyjętej.
Oczywiście wskaźnik intensywności zabudowy to tylko czubek góry lodowej tego, z czym w MPZP możesz się spotkać. Przeczytaj go dokładnie W CAŁOŚCI. ZANIM kupisz działkę.
Jeśli potrzebujesz pomocy w interpretacji MPZP, który obowiązuje dla działki, którą chcesz kupić, napisz do mnie maila na adres: email@dzialkaBEZtajemnic.pl
Trzymam kciuki za Twój wymarzony dom!!!
Miłego dnia! :)
PODSTAWA PRAWNA
- Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2020 r. poz. 293)
- Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2019 r. poz. 1186 z późn. zm.)
- Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2019 r. poz. 1065)
- Normy PN-ISO 9836
Mam na imię Alicja i pomagam moim klientom bezpiecznie kupić działkę pod budowę domu lub inwestycję, przeanalizować działkę przed zakupem, a także uzyskać Warunki zabudowy.
Pomogę Ci spełnić marzenie o własnym kawałku ziemi na Ziemi.
Pomogę Ci osiągać cele inwestycyjne w temacie gruntów.
