Jakie przeznaczenie ma twoja działka w Planie Miejscowym MPZP?

Czyli o tym, jakie oznaczenia działek są stosowane najczęściej w MPZP, czyli Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego.

Czytając Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) dla twojej działki lub działki, którą chcesz kupić, spotkasz się z przeróżnymi oznaczeniami. Bo działka może być rolna albo budowlana albo leśna albo przeznaczona pod usługi, drogi, zieleń, czy jeszcze coś innego.

Skąd zatem wiedzieć, jakie przeznaczenie ma twoja działka w Planie Miejscowym?

Najprościej w tym celu spojrzeć na mapę, która stanowi załącznik do MPZP. Poszukaj swojej działki na danym obszarze i voila! Do takiej mapki powinna być załączona legenda, która wskaże tobie które oznaczenia co oznaczają. A po więcej konkretów zajrzyj do treści MPZP.

Z jakimi więc oznaczeniami możesz się spotkać w MPZP?

MN czyli zabudowa mieszkaniowa

Dla nas najważniejsze i najbardziej pożądane w większości przypadków będzie oznaczenie MN z różnymi wariacjami. MN to po prostu zabudowa mieszkaniowa, najczęściej jednorodzinna.

MN może mieć obok siebie różne numerki, np. 1MN, 2MN, 3MN, 5MN itp. Te numerki oznaczają po prostu, że na różnych obszarach warunki zabudowy i / lub zagospodarowania terenu są nieco inne.
Na przykład na terenie 1MN minimalny udział procentowy powierzchni biologicznie czynnej będzie wynosił 70%, a dla 2MN ten sam parametr będzie miał wartość 80%.
Na przykład na terenie 1MN minimalna powierzchnia nowo wydzielanej działki będzie wynosiła 900 m2, a na obszarze 3MN będzie to już 1 500 m2.
Sprawdź po prostu na mapce – załączniku do MPZP, na jakim obszarze znajduje się działka, którą chcesz kupić.

Na co uważać?

Doczytaj dokładnie, co oznacza dane oznaczenie. Bo czasem MN może oznaczać np. zabudowę mieszkaniową jednorodzinną wolnostojącą lub bliźniaczą, a czasem tylko wolnostojącą. Dobrze to, czy źle? Zależy co chcesz budować i… co mieć w przyszłości za płotem.

MNU – czyli zabudowa mieszkaniowa z dodatkiem usług

Możesz spotkać również oznaczenie MNU. Jest to zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna z dopuszczeniem usług. Najczęściej będą to ‘tylko’ drobne usługi, np. 5MNU:

1) przeznaczenie:
a) podstawowe – zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna w formie wolnostojącej lub bliźniaczej,
b) uzupełniające – zabudowa usługowa w wolnostojących budynkach.

Jeśli działka, którą chcesz kupić leży na takim terenie, doczytaj dokładnie, jakie są konkretne ustalenia dla tego właśnie oznaczenia.

Na co uważać?

Warto sprawdzić nie tylko jakie oznaczenie MNU ma twoja wymarzona działka, ale również oznaczenia co najmniej działek sąsiednich, bo dla nich te oznaczenia mogą być inne.

Ja sprawdzam też zawsze działki leżące nie tylko w bezpośrednim sąsiedztwie, ale również te w najbliższej i nieco dalszej okolicy. Bo mogą się tam kryć tereny o oznaczeniu U, czyli usługowe, albo P czyli przemysłowe – tu już mamy gorzej, bo na takich działkach często mogą powstawać przeróżne hale czy produkcja przemysłowa. A to często (ale nie zawsze) równa się hałas, czasem zapachy, duży ruch ciężarowy itp.
Przykład?

‘Przeznaczenie terenu – tereny usług, w tym w zakresie stacji paliw płynnych i gazowych’.

Albo:

‘Przeznaczenie terenu – tereny obiektów produkcyjnych, składów, magazynów i usług (z wyjątkiem usług oświaty, szpitali i żłobków), dopuszcza się dla terenu 6P/U lokalizację centrum logistycznego transportu i parkingu dla TIR-ów’.

Albo:

‘Dla terenów o symbolu 1NO i 2NO ustala się:
1) Przeznaczenie terenu – teren infrastruktury technicznej – przepompowni ścieków’.

UT czyli usługi turystyczne

UT to zazwyczaj usługi turystyczne. Może to być na przykład gospodarstwo agroturystyczne, ale równie dobrze duży gwarny hotel – dowiesz się tego z treści MPZP.

MW czyli zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna.

MW to zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna. Czyli najczęściej mniejsze lub większe bloki lub tzw. wille miejskie.

kiedy działka ma przeznaczenie pod budowę domu

ML czyli teren zabudowy rekreacji indywidualnej

ML to najczęściej teren zabudowy rekreacji indywidualnej. Uwaga! Teren zabudowy rekreacji indywidualnej to nie to samo co teren zabudowy jednorodzinnej! Na obszarze rekreacji indywidualnej nie można teoretycznie zbudować domu całorocznego.

R czyli działki rolne

A jeśli nie M, czyli mieszkaniówka, to co jeszcze możesz w MPZP spotkać?

Dużym zainteresowaniem cieszą się działki rolne. Są one zwykle oznaczone jako R, też z różnymi wariacjami, np. 1R, 2R.

Tereny działek rolnych to bardzo rozległy i skomplikowany temat, więc nie będę się tu w niego wgłębiać. Nie zawsze na takim terenie będzie możliwa jakakolwiek zabudowa. Zależy to od wielu czynników i czasem… ‘widzimisię’ gminy, bo w różnych gminach mogą być różne zasady.

Na co uważać?

Na zapisy takie na przykład:

‘Zakaz zabudowy (wznoszenia budynków), dopuszcza się użytkowanie i zagospodarowanie
rekreacyjne – obiekty małej architektury dla obsługi rekreacji, budowle np. schody, kładki’.

Na takiej działce nie zbudujesz sobie domu do stałego zamieszkania.

Albo:

’Na całym obszarze ustala się zakaz zabudowy’.

Tu chyba wszystko jest jasne – podane jak na tacy. Nie można i kropka. Jedyną możliwością jest tu zmiana lub zaskarżenie MPZP – oba procesy długotrwałe, a często kończące się niepowodzeniem.

Albo:

‘Adaptuje się istniejącą zabudowę siedliskową na terenie 61 ZE,R – bez prawa rozbudowy.’

Czyli to, co już jest może zostać, ale wszelka rozbudowa (czyli w skrócie powiększenie powierzchni zabudowy lub kubatury budynków) jest niemożliwa.

Ale jest światełko w tunelu, bo na niektórych terenach rolniczych MPZP dopuszczają zabudowę zagrodową:

Przeznaczenie podstawowe:
1) tereny rolnicze,

Przeznaczenie dopuszczalne:
1) zabudowa zagrodowa

Ale jednocześnie dla tego samego oznaczenia, w tym samym MPZP mamy:

3) Wyklucza się:
1) lokalizację zabudowy nie związanej z rolnictwem.

Przeczytaj więc dokładnie MPZP.

Zabudowa zagrodowa jest zwykle oznaczona jako RM.

Ls czyli las

Z lasem to w ogóle przerąbana sprawa. Las jest zwykle oznaczany jako Ls – las, czasem ZL – lasy i zalesienia lub Lz.

Co możemy spotkać na terenie oznaczonym jako Ls lub ZL? Na przykład:

4) zakaz lokalizacji budynków i ogrodzeń
5) na terenach 1ZL i 4ZL dopuszczenie lokalizacji ścieżek dydaktycznych i dróg rowerowych;
6) na terenach 1ZL i 4ZL dopuszczenie lokalizacji obiektów i urządzeń sportowo-rekreacyjnych’.

Czyli z budowy domu mieszkalnego na tym terenie nici.

Albo:

Przeznaczenie podstawowe:
1) lasy

Przeznaczenie dopuszczalne:
1) inne tereny leśne,
2) wody powierzchniowe płynące i stojące, zbiorniki retencyjne,
3) tereny rolnicze i zalesienia,
4) urządzenia infrastruktury technicznej;

Wyklucza się:
1) lokalizację obiektów budowlanych o funkcjach nie dopuszczonych w ust. 1 i 2;
2) grodzenie terenów.

I to by było na tyle.

Na co uważać?

Czasem bywa tak, że nawet jeśli na działce nie ma ani jednego drzewa, to w MPZP jest określona jako las.

Sprawdź więc wnikliwie swoją wymarzoną działkę, jeśli w jej granicy lub tuż za granicą widać teren oznaczony jako Ls. W razie jakichkolwiek wątpliwości warto wziąć z urzędu gminy lub miasta Wypis z MPZP. Nie kosztuje on wiele, a może Ci zaoszczędzić problemów z budową domu.

Druga rzecz. To, że twoja wymarzona działka nie leży na terenie oznaczonym jako Ls, wcale nie oznacza jeszcze braku kłopotów. Sprawdź dokładnie, w jakiej odległości od granicy terenu oznaczonego jako Ls będziesz mógł budować.

Według Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, od lasu musimy odsunąć się z zabudową o 12 lub 16 metrów, zależnie od tego, z jakiego materiału budujemy (nie wdając się w szczegóły). Lub więcej (albo mniej), jeśli tak zostanie określone w MPZP.

Więc jeśli granica lasu jest nawet na sąsiedniej działce, ale w odległości np. 6 metrów od granicy twojej działki, to o te dodatkowe 10 (lub 6) metrów będziesz się musiał z zabudową odsunąć od granicy twojej działki. A nie o 4 lub 3 metry, jak jest standardowo.

To są drobne szczegóły, na które nie zawsze zwrócisz uwagę przy zakupie działki. Szczególnie, jeśli emocje są na wysokim poziomie, bo wiesz, że to ta działka i bardzo chcesz ją kupić. A później okazuje się, że jest problem, bo budynku nie usytuujesz tak, jak chciałeś. Albo w skrajnym przypadku w ogóle go nie postawisz.

Oprócz tych najpopularniejszych oznaczeń możesz spotkać w MPZP również takie oznaczenia:
Ps – pastwiska
Ł – łąki
Z
w różnych konfiguracjach to zieleń. Tu wskazana jest szczególna uwaga, bo zwykle na terenach tak oznaczonych albo budować się nie da w ogóle albo się da, ale ze sporymi ograniczeniami. Na przykład ZP – tereny zieleni urządzonej. ZC to cmentarz. Od którego też są konkretne odległości, gdzie zabudowa mieszkalna nie jest możliwa.
WS – wody śródlądowe lub powierzchniowe. Generalnie W to wody.
I – infrastruktura, np. IK – związania z kanalizacją, IW – związana z wodociągami.
E i różne wariacje – elektroenergetyka, np. EE – napowietrzna linia elektroenergetyczna. Tu mogą być też wszelkie transformatory, elektrociepłownie itp.
O – coś z oczyszczalniami ścieków, np. KO – oczyszczalnia ścieków. Ale O może również oznaczać oświatę ;) A czasem ścieki to po prostu Ś.
A – coś związane z archeologią, np. KA – stanowiska archeologiczne. Tu też wskazana szczególna uwaga i bardzo wnikliwe sprawdzenie, czy takiego stanowiska nie ma na twojej wymarzonej działce lub w pobliżu. Lub obszaru tak właśnie oznaczonego. Mogą się one też kryć pod oznaczeniami B1, B2, B3, B4, E, K.

D czyli drogi

Jak są oznaczane drogi w MPZP?

Zazwyczaj tak:
KDL – drogi lokalne
KDD – drogi dojazdowe
KDW – drogi wewnętrzne
KDZ – drogi zbiorcze
KDX lub KX – ciągi pieszo – rowerowe

z różnymi wariacjami, np. 1KDD, 3KDW, KDD-1 itp.
A to może być autostrada – także ta dopiero projektowana.

Oznaczenie dróg powinno nas zainteresować przed zakupem działki na tyle, aby upewnić się, że nie będzie problemów z dojazdem do naszej wymarzonej działki. Bo zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, obecnie każda działka musi mieć dostęp do drogi publicznej, aby była działką budowlaną lub aby można było na niej budować dom:

§ 14. 1. Do działek budowlanych oraz do budynków i urządzeń z nimi związanych należy zapewnić dojście i dojazd umożliwiający dostęp do drogi publicznej, odpowiednie do przeznaczenia i sposobu ich użytkowania oraz wymagań dotyczących ochrony przeciwpożarowej, określonych w przepisach odrębnych. Szerokość jezdni stanowiącej dojazd nie może być mniejsza niż 3 m.

Na co uważać?

Na co więc uważać poza sprawdzeniem, czy działka faktycznie ma dostęp do drogi publicznej?

Po pierwsze jaki jest to dostęp: czy bezpośredni, czy przez drogę wewnętrzną, czy to przez służebność.

Mało tego, droga dojazdowa musi mieć odpowiednią szerokość. Wcale niekoniecznie 3 metry, bo MPZP może ustalać szerszą drogę i tak się właśnie najczęściej dzieje.

Na przykład:

1) przeznaczenie:
a) podstawowe – istniejąca droga publiczna klasy dojazdowej
(…)
2) szerokość w liniach rozgraniczających – od 5 do 9 m, zgodnie z rysunkiem planu.

I teraz, jeśli nawet w jednym miejscu, droga dojazdowa do twojej działki będzie węższa niż te 5 metrów, to Pozwolenia na budowę nie dostaniesz.

Ciekawostka

W MPZP znajdziesz również czasem zaskakujące ciekawostki, np. ‘Naturalne korytarze wymiany powietrza’ w celach walki ze smogiem.

Napisz komentarz